Principales novedades de la LAU

PRINCIPALES NOVEDADES INTRODUCIDAS EN LA L.A.U. (LEY 4/2013).

alquileres

El BOE de 5 junio 2013 publica la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Según su Disposición final cuarta. Entrada en vigor. La presente Ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».

En su articulo primero introduce importantes modificaciones a la la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Se destacan aquí aquellas modificaciones que tienen especial relevancia en relacion con la inscripción o no de los arrendamientos en el registro de la propiedad.

Fundamentalmente debe resaltarse que así como la ley anterior suponía una vulneración de los principios registrales al conceder a los arrendamientos no inscritos efectos incluso frente a terceros registrales, la nueva redacción legal, con gran acierto,  es más respetuosa con los principios registrales esenciales de inoponibilidad frente a tercero de los derechos no inscritosd (Art 32) y de protección del tercero del articulo 34 de la ley hipotecaria.

En ese sentido, destaca la EXPOSICIÓN DE MOTIVOS nos dice que “es preciso normalizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad.

La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y, en consecuencia, en primer lugar, que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, en segundo lugar, que el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito. Todo ello, sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador, ni del arrendatario.”

 Y la nueva redacción de los articulos 7.2 y del 14.1 señalan lo siguiente:

Art 7.2. “En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»

Art 14.1: “El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.”

Algunos de los principales artículos de la LAU que han sido modificados con esta Ley son:

 

Art. 7, referente a la condición de arrdto. de vivienda.

Art. 9, sobre el plazo mínimo del contrato.

Art. 10, sobre la prórroga del contrato.

Art. 13, sobre la resolución del contrato.

Art. 14, sobre la enajenación de la vivienda arrendada.

Art. 27, sobre el incumplimiento de obligaciones.

También se modifican las siguientes leyes:

Artículo segundo. Modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.  (…)

Artículo tercero. Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. (…)

Disposición adicional primera. Transmisión de información sobre contratos de arrendamiento de vivienda.

Con la finalidad de definir, proponer y ejecutar la política del Gobierno relativa al acceso a la vivienda, el Ministerio de Fomento podrá articular instrumentos de colaboración que le permitan obtener información acerca de la localización de las viviendas, de los contratos de arrendamiento sobre las mismas de los que se tenga constancia a través de los Registradores de la Propiedad, de los registros administrativos de contratos de arrendamiento o de depósitos de fianzas de las Comunidades Autónomas y del Consejo General del Notariado, así como de aquellos datos de carácter estadístico que consten en la Administración Tributaria derivados del acceso a beneficios fiscales de arrendadores y arrendatarios. En ningún caso, dicha información contendrá datos de carácter personal protegidos por la legislación en materia de protección de datos.

 

Disposición transitoria primera:  Régimen de los contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley.

Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Sin perjuicio de ello, cuando las partes lo acuerden y no resulte contrario a las previsiones legales, los contratos preexistentes podrán adaptarse al régimen jurídico establecido en esta Ley.

 

Disposición final segunda. Adaptación del Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos.

En el plazo de seis meses desde la entrada en vigor de esta Ley, el Gobierno adaptará la regulación contenida en el Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamientos urbanos, a las previsiones de la misma, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables.

 

Disposición final tercera. Desarrollo normativo.

Se autoriza al Gobierno para que, en el ámbito de sus competencias, dicte las disposiciones reglamentarias y medidas necesarias para el desarrollo y aplicación de esta Ley.

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